Mieter zahlt Prozesskosten eines Räumungsprozesses nicht

 - ein erneuter Kündigungsgrund?

Inhalt: 

- Ausgangslage
- Rechtslage
- Unser Tipp



Ausgangslage

Sie sind Vermieter oder Mieter einer Mietwohnung. Der Mieter gerät in finanzielle Schwierigkeiten und zahlt seine monatliche Miete nicht mehr. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis wegen erheblicher Mietrückstände außerordentlich und erhebt anschließend Räumungsklage. Der Mieter wendet sich hilfesuchend an die zuständige ARGE (Arbeitsgemeinschaft aus kommunalem Träger von Sozialleistungen und Arbeitsagentur). Da diese innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die gesamten Mietrückstände ausgleicht, wird die ausgesprochene Kündigung nach dem Gesetz unwirksam. Aus diesem Grund wird der Räumungsprozess von beiden Seiten für erledigt erklärt. Die dem Vermieter zu erstattenden Prozesskosten gleicht der Mieter nicht aus. Die ARGE zahlt fortan die laufende monatliche Miete. Doch auch sie kommt gegenüber dem Vermieter nicht für die auf den Mieter entfallenden Prozesskosten auf. Sie fragen sich, ob der Vermieter das Mietverhältnis wegen des unterbliebenen Ausgleichs der Prozesskosten erneut außerordentlich oder zumindest ordentlich kündigen kann.


Rechtslage

Der Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nach dem Gesetz nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein solches Interesse liegt z.B. vor, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) unter anderem dann gegeben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät.

Im Ausgangsfall resultieren die erheblichen Zahlungsrückstände aber nicht aus ausgebliebenen oder unvollständigen Mietzahlungen, sondern aus dem unter-

bliebenen Ausgleich der vom Mieter zu tragenden Kosten eines früheren Räumungsprozesses.

Die Frage, ob das Ausbleiben der Erstattung der in einem früheren Räumungsprozess angefallenen und vom Mieter zu tragenden Verfahrenskosten eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt, wurde bislang in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. In seinem Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 267/09 - hat der BGH nunmehr entschieden, dass in einem solchen Fall, in dem ein Vermieter von Wohnraum im Anschluss an eine wegen erheblicher Mietzahlungsrückstände ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung eine Räumungsklage erhebt, die durch den Räumungsprozess anfallenden Prozesskosten Teil des durch die unterbliebenen Mietzahlungen verursachten Verzugsschadens sind. Insoweit stehe die Verpflichtung des Mieters zur Tragung der durch den Räumungsprozess verursachten Verfahrenskosten in einem inneren Zusammenhang mit dem Mietverhältnis und ist daher - so der BGH - als mietvertragliche Pflicht einzuordnen.

Damit ist nach dem BGH aber noch nicht entschieden, ob aufgrund dieser Pflichtverletzung dem Vermieter ein berechtigtes Interesse für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB zuzubilligen ist. Die Beurteilung, ob diese Pflichtverletzung ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung begründet, richtet sich danach, ob die Pflichtverletzung die Erheblichkeitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht. Dies wird vom BGH im angegebenen Urteil vom 14.07.2010 für den Fall des fehlenden Ausgleichs der durch den Räumungsprozess verursachten Verfahrenskosten verneint.

Zur Begründung führt der BGH in dem Urteil aus, dass sich dies aus der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB zum Ausdruck gekommenen Wertung des Gesetzgebers ergebe. Nach dieser Vorschrift wird eine auf Zahlungsverzug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Mit dieser Schonfrist-Regelung verfolge der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden.

Mit dieser Intention des Gesetzgebers sei es – so der BGH weiter – nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters nachträglich unwirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhältnis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der Lage ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen. Der Gesetzgeber habe die Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung nach dem Gesetzeswortlaut nur vom Ausgleich der Mietrückstände und der Zahlung der fälligen Nutzungsentschädigung, nicht aber darüber hinaus von der Bezahlung angefallener Prozesskosten oder Verzugszinsen abhängig gemacht. Hierdurch habe der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann zuzumuten sei, wenn seine im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstandenen sonstigen Forderungen nicht oder nicht in voller Höhe befriedigt werden.

In Anbetracht der im Gesetz zum Ausdruck gekommenen Ziele und Wertungen des Gesetzgebers – so das Fazit des BGH - übersteige die in einer ausgebliebenen Zahlung der Rechtsverfolgungs- und Zwangsvollstreckungskosten liegende Pflichtverletzung des Mieters nicht die für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB erforderliche Erheblichkeitsschwelle, so dass eine solche ordentliche Kündigung unwirksam wäre. Aus den gleichen Erwägungen stelle die unterbliebene Bezahlung der Prozesskosten auch keinen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB dar.


Unser Tipp

Der im Ausgangsfall beschriebene und vom BGH entschiedene Fall zeigt erneut, dass es grundsätzlich sowohl im Interesse des Mieters wie auch im Interesse des Vermieters liegt, es möglichst gar nicht zu einer Kündigung wegen erheblicher Mietrückstände und zu einem mit weiteren Kosten verbundenen Räumungsprozess kommen zu lassen. Wenn ein Mieter aus finanziellen Gründen nicht mehr in der Lage ist, die Miete zu zahlen, so dass ihm eine Kündigung droht, dann sollte er sich rechtzeitig an eine „öffentliche Stelle“ im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (ARGE bzw. Arbeitsagentur, Sozialamt oder andere) wenden, um deren Übernahme der laufenden Miete und der aufgelaufenen Mietrückstände zu erreichen. Als Vermieter sollten Sie den Mieter auf diese eventuell bestehende Möglichkeit hinweisen und zugleich darauf hinwirken, dass die Mietzahlungen der „öffentlichen Stelle“ unmittelbar auf das Konto des Vermieters erfolgen.

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