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Die Kunst ist, Dinge auch mal anders zu sehen.
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Steuerberatung für Immobilien

Unser umfangreiches Know-how stellen wir gerne auch in Sachen Immobilienkauf, -finanzierung und -recht zur Verfügung. Im Rahmen unserer Beratungstätigkeit informieren wir Sie über die steuerlichen Aspekte eines Immobilienkaufs zur Eigennutzung oder zur Vermietung und die zu beachtenden, gesetzlichen Regelungen und Vorschriften.

Ihre Vorteile

Im Rahmen unserer Beratung sorgen wir dafür, dass bei Ihrem Immobilienkauf eine rechtlich ausgewogene Gestaltung erfolgt. Dadurch können Risiken erkannt und minimiert werden. Vielfach müssen auch Banken, Gemeinden, Vormundschaftsgerichte, Finanzämter, Denkmal- oder Baubehörden in die Gesamtbetrachtung einer Immobilieninvestition einbezogen werden. Wir beraten Sie gerne.

Die Investition in Immobilien zählt seit jeher neben der Anlage in Edelmetallen zu den attraktivsten, da von Konjunkturschwankungen und Geldentwertung weitestgehend unabhängigen Vermögensanlagen. Grundstücke und Gebäude sind Sachwerte, die – im Gegensatz zu Unternehmen, die in Insolvenz fallen und damit das eingesetzte Kapital der Eigentümer vollständig vernichten können – grundsätzlich immer einen positiven Substanz- bzw. Sachwert aufweisen.

Aufgrund der Bedeutung der Vermögensanlage in Immobilien bieten wir unseren Mandanten Grundstücksbewertungen an, die aus verschiedenen Anlässen notwendig und geboten sein können:

Grundsätzlich und insbesondere im Bereich des privaten Grundstückshandels (Eigennutzung) werden Grundstückswertermittlungen in Deutschland von den von den Industrie- und Handelskammern bestellten Sachverständigen durchgeführt. Große Immobiliengesellschaften oder auch Auktionshäuser führen dagegen eigene Wertermittlungen durch, da hier eine vorwiegend aus Kapitalanlegern bestehende Zielgruppe bedient wird. Auch Anbieter von offenen Immobilienfonds, die in der Regel gewerblich genutzte Immobilien verwalten, unterhalten Sachverständigenausschüsse nach Investmentgesetz.

Im Zuge der zunehmenden Internationalisierung und Kapitalmarktorientierung der Immobilienwirtschaft wurde die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eingeführt.

Die Verordnung legt die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken fest und findet überall dort Anwendung, wo der Marktwert von Immobilien zu ermitteln ist. Darin finden sich Regelungen zur Bewertung der künftigen Entwicklung eines Gebietes und die Erfassung neuer Gebäudemerkmale wie bspw. energetische Eigenschaften. Die ImmoWertV berücksichtigt international gebräuchliche Begriffe und die Volatilität des Grundstücksmarkts.

Zur Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstückes können grundsätzlich das

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung oder
  • mehrere dieser Verfahren

in Abhängigkeit von der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles, insbesondere auch der zur Verfügung stehenden Daten, herangezogen werden; die allgemeinen Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind zu berücksichtigen.

Das Sachwertverfahren spiegelt die Substanz eines Grundstückes wider, ohne dass die hieraus erzielbaren finanziellen Erträge explizit berücksichtigt werden. Es wird überwiegend bei von Eigentümern eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, bei denen die Ersatzbeschaffungskosten und nicht ein erzielbarer Ertrag im Vordergrund stehen und damit wertbestimmend sind.

Im Verfahrensgang werden zunächst die Herstellkosten der nutzbaren Gebäude und baulichen Anlagen nach den Preisverhältnissen am Wertermittlungsstichtag bestimmt, anschließend wird die Alterswertminderung berücksichtigt. Der Bodenwert wird getrennt im Vergleichswertverfahren aus der Ableitung geeigneter Bodenrichtwerte ermittelt. Die Summe der Sachwerte aus nutzbaren Gebäuden und baulichen Anlagen sowie Bodenwert bildet den Gesamt-Sachwert.

Im Rahmen des Ertragswertverfahrens wird der finanzielle Nutzen (Ertrag), der mit dem Immobilieneigentum einhergeht, bewertet.

Hierzu werden die zukünftig aus der Nutzung erwarteten Reinerträge (Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten wie bspw. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) mit einem Liegenschaftszinssatz abgezinst. Der Zinssatz richtet sich hierbei nach der durchschnittlich marktüblichen Verzinsung der Verkehrswerte und beträgt für Misch- bzw. Gewerbeimmobilien durchschnittlich ca. 4 bis 9 v.H.

 

Im Rahmen des allgemeinen Verfahrens wird der Jahresreinertrag des Grundstückes vorab, also vor der Kapitalisierung, um den Bodenwertverzinsungsbetrag mit ewiger Rente gekürzt und somit zunächst nur der Ertragsanteil der baulichen Anlagen ermittelt. Grund hierfür ist die Überlegung, dass der Grund und Boden ein nicht zerstörbares Gut darstellt, das eine endlose Restnutzungsdauer aufweist. Im weiteren Verfahrensgang wird der volle Bodenwert hinzugerechnet und so der Gesamtertragswert ermittelt.

Bei Wertermittlungsobjekten mit langer Restnutzungsdauer kann auch das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Anwendung kommen, das zunächst den nicht um die Bodenwertverzinsung gekürzten Reinertragsanteil diskontiert. Dieses Verfahren führt zwar zu tendenziell etwas höheren Ertragswerten, wird aber in der Praxis für überschlägige Wertermittlungen eingesetzt.

Das Ertragswertverfahren ist ein finanzmathematisches Verfahren. Die obigen Ausführungen hierzu gelten – ähnlich wie bei objektivierten Unternehmenswertermittlungen – für die Verkehrswertermittlung. Im Rahmen von Optimierungen oder Umstrukturierungen von Immobilienbeständen können wir selbstverständlich auch individuelle Renditeerwartungen von Investoren den Berechnungen zugrundelegen.

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Da hierfür als Voraussetzung hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale gegeben sein müssen, ist dies in der Praxis nur selektiv unmittelbar gegeben. Auch die Ableitung der (unbebauten) Bodenwerte auf Grundlage geeigneter Bodenrichtwerte gestaltet sich dann schwierig, wenn in der betreffenden Bodenrichtwertzone bspw. nur geringe Grundstücksumsätze getätigt wurden oder Kaufpreise, die ein Mehrfaches oder nur einen Bruchteil des ausgewiesenen Bodenrichtwertes betragen, gezahlt wurden. Auch hier berücksichtigen wir die Verlautbarungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V.

Darüber hinaus führen wir auch grundstücksrechtliche Due Diligences anlässlich von Unternehmens- oder Immobilientransaktionen durch.

Die maßgebliche Informationsquelle für den rechtlichen Status von Grundstücken bildet hierbei das öffentlichen Glauben genießende Grundbuch mit dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I, II und III. Wesentliche Aspekte der Untersuchung bildet häufig die Abteilung II mit den beschränkt dinglichen Grundstücksrechten ausgenommen Grundpfandrechte, also Fragen wie Nutzungs- und Wegerechte, Auflassungs- oder Eigentumsvormerkungen, öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Sanierungsgenehmigung etc.

Weiter sind ggfs. bestehende Mietverträge und vorliegende Wertermittlungsgutachten zu prüfen sowie steuerliche Fragestellungen im Vorfeld einer Transaktion zu berücksichtigen.

Selbstverständlich beraten wir Sie auch in allen steuerlich mit einem konkreten Immobilienerwerb oder einer Immobiliennutzung zusammenhängenden Fragen.

Dies betrifft im einzelnen bspw. die Grunderwerbsteuer, Bildung von Rücklagen mit Steuerstundungseffekten, Beurteilungen, ob bei Sanierungen Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder gewinnmindernder Erhaltungsaufwand vorliegt, Fragen der umsatzsteuerrechtlichen Option von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder auch Möglichkeiten erhöhter Abschreibungen für Baudenkmale oder in Sanierungsgebieten belegene Liegenschaften.

Sonderfragen der Abgrenzung wie die der Einkünfte aus Vermietung von teilweise selbst genutzten Ferienhäusern zur Liebhaberei oder auch Beurteilungen zum gewerblichen Grundstückshandel sollten vorzugsweise im Vorfeld zivilrechtlicher Gestaltungen mit abgeklärt werden; auch hier stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Unser Leistungsangebot

  • Beratung beim Immobilienkauf
  • Wirtschaftliche Prüfung des Bauträgervertrags
  • Übernahme aller Anträge und Arbeiten im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Steuerbegünstigungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Denkmalimmobilien oder Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen
  • Finanzierungsberatung

 

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